Texto oficial
Artículo 138 bis.- Las personas naturales o jurídicas
que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que
construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a
viviendas, locales comerciales u oficinas, que no cuenten
con recepción definitiva y que celebren contratos de
promesa de compraventa en los cuales el promitente comprado
entregue todo o parte del precio del bien raíz, deberán
otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante
notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta
bancaria, aceptada por el promitente comprador. Esta
garantía, debidamente identificada, se incorporará al
contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual
a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y
establecido en el contrato de promesa respectivo, para el
evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al
cumplimiento de la condición establecidos por el promitente
vendedor. La garantía permanecerá vigente mientras el
inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o
prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes
e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción
del dominio en el registro de propiedad del respectivo
conservador de bienes raíces, a favor del promitente
comprador.
Los notarios públicos no autorizarán los contratos de
promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior
si no se ha constituido la garantía a favor del promitente
comprador.
La obligación del promitente vendedor de otorgar la
garantía no será exigible respecto de la parte del precio
que sea depositada por el promitente comprador en alguno de
los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia
en el contrato de promesa:
a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el
promitente comprador.
b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que
deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.
En los casos indicados en las letras a) y b) del inciso
precedente, los montos anticipados serán puestos a
disposición del promitente vendedor una vez que se celebre
el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a
nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes
Raíces respectivo.
Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que
alude esta norma deberán cumplir con los requisitos
generales establecidos por las disposiciones legales,
reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos
e Instituciones Financieras vigentes y, además, con los
requisitos específicos que al efecto establezca la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. En los
casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero
deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la
condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del
promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que
dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de la
promesa.
Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier
acto jurídico que implique la entrega de una determinada
cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una
vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con
recepción definitiva, excepto a aquellos regidos por la Ley
General de Cooperativas o la ley Nº 19.281, sobre
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun
cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso,
las disposiciones contenidas en el presente artículo se
aplicarán a las compraventas de viviendas, locales
comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho
contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento
la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras
no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que el
acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa
alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar
si la hubiere.