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Artículo 6.2.9. Los condominios de densificación
predial a los que se refiere el artículo 79 de la ley Nº
21.442, que aprueba la nueva Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, o aquella que la reemplace, corresponderán a
Condominios Tipo A que se regirán por las disposiciones de
este título, y en especial, por lo regulado en el presente
artículo. Asimismo, a estos proyectos no les serán
aplicables las normas urbanísticas del respectivo
Instrumento de Planificación Territorial, salvo aquellas
que estén expresamente referidas en el presente artículo.
En los predios donde no existan viviendas, en los que
cuentan u originalmente contaron con una vivienda
económica, social o construida con subsidio del Estado,
así como en aquellos predios provenientes de Operaciones
Sitio, podrá autorizarse en un mismo predio y por una sola
vez, la construcción simultánea de hasta tres nuevas
viviendas adicionales a la vivienda existente, si la
hubiere, o la construcción simultánea de hasta cuatro
nuevas viviendas en aquellos predios donde no existieren en
él edificaciones o cuando el proyecto presentado contemple
su demolición.
Asimismo, se permitirá la construcción de hasta doce
unidades en un mismo predio, incluida la vivienda o las
viviendas existentes, si las hubiere, cuando el proyecto a
desarrollar se ejecute a través de programas de
densificación predial impulsados por el Ministerio de
Vivienda y Urbanismo y en tanto la densidad neta del predio
no exceda las doscientas veinte viviendas por hectárea.
Sin perjuicio de lo anterior, no podrán acogerse a las
disposiciones del presente artículo aquellos predios que
tengan una superficie menor a 100 m2.
En ambos casos, las viviendas de los condominios de
densificación predial a que se refieren los incisos
anteriores deberán ser destinadas a la adquisición o
arriendo por parte de beneficiarios de los Programas
Habitacionales del Estado.
A. Normas urbanísticas aplicables a los Condominios de
Densificación Predial.
Los condominios de densificación predial deberán dar
cumplimiento a las normas urbanísticas que a continuación
se indican:
1. Uso de Suelo: Las viviendas deberán emplazarse en
predios en los que el respectivo Instrumento de
Planificación Territorial admita el uso de suelo
Residencial con destino vivienda.
2. Densidad: En los condominios de densificación
predial de hasta cuatro unidades, no aplicará la norma
urbanística de densidad, siendo la cantidad máxima de
viviendas a construir en el predio la que resulte de la
aplicación de la siguiente tabla:
Asimismo, en los condominios de densificación predial
que contemplen la construcción de cinco a doce unidades, la
cantidad de viviendas será la que derive de la aplicación
de la norma urbanística de densidad contenida en el inciso
tercero del presente artículo.
3. Altura máxima de edificación: Los condominios que
contemplen hasta cuatro unidades podrán tener una altura
máxima de edificación de hasta 3 pisos más mansarda,
pudiendo esta última constituirse como parte de una unidad,
o en una o más unidades en sí mismas, en tanto se dé
cumplimiento a las condiciones de habitabilidad contenidas
en el Capítulo 1 del Título 4 de esta Ordenanza y no
excedan los 3,5 m de altura libre interior. A estos
proyectos no les será aplicable lo dispuesto en el
penúltimo párrafo del numeral 1, del artículo 2.3.3. de
la presente Ordenanza en lo relativo a que los pasajes no
podrán servir de acceso exclusivo a viviendas que excedan
los dos pisos de altura más mansarda.
Los proyectos que consulten sobre cuatro y hasta doce
unidades podrán tener una altura máxima de edificación de
hasta 5 pisos más mansarda, en los mismos términos
señalados en el párrafo anterior.
4. Adosamiento: La altura y porcentaje máximo de
adosamiento serán los que se indican en la siguiente tabla:
Excepcionalmente, el porcentaje de adosamiento podrá
aumentarse hasta un 80% solo en el primer piso, respetando
la altura máxima de adosamiento señalada en la tabla
precedente, cuando la o las unidades ubicadas en ese piso
estén destinadas a personas con discapacidad. Del mismo
modo, se permitirá también el porcentaje de adosamiento
antes señalado en aquellos proyectos que consideren en el
primer piso recintos tales como lavanderías o bodegas de
uso común, bodegas de dominio exclusivo asociadas a las
viviendas o cuando contemplen en el piso señalado, recintos
para realizar algunas de las actividades a que se refiere el
inciso primero del artículo 2.1.26. de esta Ordenanza.
Sin perjuicio de los porcentajes máximos de
adosamiento dispuestos en el presente numeral, cuando el
adosamiento de la construcción proyectada coincida con una
edificación existente aprobada con mayor porcentaje de
adosamiento a los señalados en los párrafos precedentes,
se podrá contemplar una mayor longitud de adosamiento
siempre que éste no exceda el porcentaje de adosamiento de
la edificación vecina existente.
Adicionalmente, en el primer piso podrán autorizarse
porcentajes mayores de adosamiento a los señalados
precedentemente, previa autorización expresa del
propietario del predio vecino mediante una declaración
jurada simple. Con todo, el adosamiento no podrá en ningún
caso ocupar el antejardín.
El adosamiento se ejecutará contiguo al muro de
deslinde, y deberá inscribirse dentro de un ángulo no
superior a 45 grados sexagesimales, aplicado en el deslinde
común, desde la altura máxima de adosamiento permitida.
Excepcionalmente, en proyectos de hasta cuatro unidades, el
muro de adosamiento se podrá construir a una distancia
máxima de 0,5 m del deslinde. Dicho espacio deberá quedar
aislado mediante elementos de cerramiento en ambos extremos,
cuya altura mínima será de 2,0 m y su resistencia mínima
al fuego será F-60. El detalle técnico de esta solución
constructiva deberá quedar consignado tanto en los planos
de arquitectura del proyecto como en sus respectivas
especificaciones técnicas.
5. Distanciamientos: Las edificaciones deberán
respetar un distanciamiento mínimo de 2,5 m en fachadas con
vano y 1,4 m en fachadas sin vano en toda la altura de la
edificación. En las fachadas en que existan tramos con
vanos y otros sin vanos los distanciamientos se aplicarán a
cada tramo por separado.
En aquellos proyectos de hasta cuatro viviendas que
consulten escaleras abiertas, el distanciamiento de la
escalera respecto de cualquier punto del deslinde podrá
reducirse hasta 1,4 m, en cuyo caso deberá incorporarse a
la escalera, en su tramo más cercano al deslinde, un
paramento que resguarde la privacidad con el predio vecino.
La altura de dicho paramento sumada a la altura de la
baranda, incluido el pasamanos, deberá tener al menos 1,80
m medidos verticalmente desde el nivel de piso terminado de
cada descanso de la escalera y desde cualquier punto de la
escalera. En estos proyectos, tanto la escalera exterior
como las circulaciones que conduzcan a las unidades de los
pisos superiores, deberán tener un ancho mínimo de 0,90 m.
Sin perjuicio de lo anterior, a los locales no
habitables a que se refiere el artículo 4.1.1. de esta
Ordenanza que consideren vanos con celosías fijas de
ventilación o elementos fijos translúcidos que impidan la
visión hacia el deslinde y cuyos antepechos consideren una
altura mínima de 0,9 m, les será aplicable el
distanciamiento mínimo exigible a las fachadas sin vano
referido en el párrafo primero de este numeral.
Los distanciamientos a que se refiere el presente
numeral solo aplicarán respecto de los deslindes con los
predios vecinos al predio en donde se emplaza el condominio
de densificación predial.
6. Antejardín: En aquellos casos en que el Instrumento
de Planificación Territorial exija antejardín, éste
podrá aumentarse o rebajarse si fuere el caso, hasta un
mínimo de 2 m. En el caso de sitios de esquina este podrá
aumentarse o rebajarse por ambos frentes del predio. En caso
de no ser exigido por el respectivo Instrumento de
Planificación Territorial, no será necesario contemplar
antejardín.
7. Áreas de Riesgo: Los condominios de densificación
predial podrán emplazarse en las áreas de riesgo definidas
por el Instrumento de Planificación Territorial respectivo,
siempre y cuando se dé cumplimiento a lo dispuesto en el
artículo 2.1.17. de esta Ordenanza.
8. Estacionamientos: Los condominios a que se refiere
el presente artículo que contemplen hasta cuatro viviendas,
no requerirán contar con estacionamientos conforme a lo
dispuesto en el inciso primero del artículo 80 de la ley
Nº 21.442.
Asimismo, los condominios de densificación predial
tanto en extensión como en altura que contemplen más de
cuatro unidades, deberán considerar la dotación de
estacionamientos prevista en el artículo 60 de la ley Nº
21.442 o aquel que lo modifique o reemplace.
Cuando los proyectos consideren unidades destinadas a
personas con discapacidad, al menos uno de los
estacionamientos, si los hubiere, deberá destinarse a
dichas unidades debiendo darse cumplimiento a lo dispuesto
en el inciso noveno del artículo 2.4.2. de esta Ordenanza y
a lo previsto en los incisos quinto y sexto del artículo 60
de la ley Nº 21.442 o aquellos que los modifiquen o
reemplacen.
Se autorizará la construcción de estacionamientos
abiertos cubiertos adosados a los deslindes, en los
términos previstos en el inciso octavo del artículo 2.6.2.
de la presente Ordenanza, pudiendo utilizarse para ello
hasta un tercio de la superficie destinada a antejardín.
B. Otras normas aplicables a los Condominios de
Densificación Predial.
Los condominios de densificación predial deberán
considerar una superficie mínima de patio conforme a la
siguiente tabla:
La superficie destinada a patio será la resultante de
la suma del antejardín y las áreas de dominio común,
descontadas de estas últimas las superficies de
estacionamiento, si los hubiere, estén o no estos últimos
emplazados en parte del antejardín, las azoteas o terrazas,
las superficies correspondientes a los distanciamientos
menores a 1,4 m y las circulaciones interiores de la
edificación.
Cuando las características topográficas del terreno
no permitan el desarrollo de la ruta accesible en los
términos señalados en el inciso quinto del artículo
2.6.17. de esta Ordenanza, se podrán establecer excepciones
a dicha norma en lo relativo al ancho y pendiente de la
misma en cuyo caso la justificación técnica deberá quedar
descrita en la respectiva memoria de accesibilidad. Con
todo, la solución propuesta deberá asegurar la continuidad
en el desplazamiento de todas las personas desde el espacio
público hasta el acceso al edificio o unidad. Las unidades
destinadas a personas con discapacidad deberán dar
cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 6.4.2. de esta
Ordenanza.
La tramitación del permiso para los condominios de
densificación predial que contemplen hasta cuatro
viviendas, incluida la regularización de la primera
vivienda y sus ampliaciones, si las hubiese, se efectuará
conforme al procedimiento dispuesto en el numeral 1, literal
A, del artículo 5.1.4. de esta Ordenanza para las obras
menores. Asimismo, la tramitación del permiso para los
condominios de densificación predial que contemplen más de
cuatro unidades se efectuará conforme a lo dispuesto en el
artículo 5.1.6. de la presente Ordenanza.
Al momento de solicitarse los respectivos permisos,
deberá acreditarse que el proyecto de viviendas a ejecutar
cuenta con financiamiento total o parcial del Estado. Dicho
documento deberá ser expedido por el organismo que otorga
el financiamiento y será requisito para la obtención del
permiso debiendo adjuntarse a la respectiva solicitud.
A los proyectos referidos en este artículo que
contemplen hasta 3 pisos de altura, no les será aplicable
lo dispuesto en el artículo 5.1.25. de esta Ordenanza, no
obstante, cuando se trate de proyectos sobre 3 pisos
corresponderá la contratación de un Revisor de Proyecto de
Cálculo Estructural, en los términos de dicho artículo.
Del mismo modo, a los condominios de densificación
predial que contemplen hasta cuatro unidades, no les será
aplicable la obligación de urbanizar a que se refiere el
numeral 2 del artículo 2.2.4. de la presente Ordenanza
debiendo solo cumplir con la obligación de ceder aquellas
áreas del predio que se encuentren afectas a utilidad
pública por el respectivo Instrumento de Planificación
Territorial, no obstante, la obligación de urbanizar
referida precedentemente será plenamente aplicable a los
condominios de densificación predial que contemplen sobre
cuatro unidades.